对名为商品房买卖合同,实为民间借贷法律关系司法认定

 来源:北京公司律师网 发布时间:2017-12-19 15:12:31 点击数:
导读:民间借贷实践中,有一种现象是当事人双方为避免债务人无力偿还借款,往往在签订民间借贷合同的同时或其后签订买卖合同(以房屋买卖合同为主),约定债务人不能偿还债款本息的,则履行买卖合同。

民间借贷实践中,有一种现象是当事人双方为避免债务人无力偿还借款,往往在签订民间借贷合同的同时或其后签订买卖合同(以房屋买卖合同为主),约定债务人不能偿还债款本息的,则履行买卖合同。此类案件中如何认定合同的性质和效力、如何加以处理,关系到人民法院裁判的统一,关系到当事人切身利益的维护。同时,正确处理此类案件,对于防范虚假诉讼,健全担保规范,促进经济健康发展都具有重要意义。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条 当事人通过签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。

本条讲民间借贷买卖担保的效力认定: 

1、以买卖合同作为民间借贷的担保,因买卖合同不是法定担保形式,且买卖合同双方本身并无真实的意思表示,因此,该买卖合同不受法律保护。

 2、此次案件要像本解释第十五条的规定,按基础性法律关系处理,即按民间借贷处理。

汤某1、刘某2、马某3、王某4诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案,最高人民法院(2015)民一终字第180号

 

当事人信息

上诉人(原审被告):新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司。

被上诉人(原审原告):汤某1。

被上诉人(原审原告):刘某2。

被上诉人(原审原告):马某3。

被上诉人(原审原告):王某4。

一审审理经过

2013年3月18日和2014年3月27日,彦海公司与汤某1、刘某2、马某3、王某4分别签订15份《商品房预售合同》,并向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心备案登记。2014年6月18日,汤某1、刘某2、马某3、王某4与彦海公司签订《商品房买卖合同》约定:

一、买受人(汤某1、刘某2、马某3、王某4)购买的商品房为:

1、1号楼建筑面积:32617.85平方米;

2、龙河南路沿街商铺建筑面积10197.94㎡;

3、商业楼前广场、停车场及附着物的使用权;

4、“紫荆公馆”1号楼至7号楼东侧公路以东,围墙以西住宅区地面约100个停车位(具体位置详见附件图纸上所载明的区域为准,具体车位数量以最终在指定区域内实际规划的车位数为准);

5、100个地下车位(位于临近1号楼地下出入口,并集中至两个到三个区域,具体位置详见附件图纸上所载明的区域为准);

6、紫荆公馆6号住宅楼6-102室(建筑面积114㎡)和6-103室(建筑面积166.48㎡)。

二、计价方式与价款:总价款为人民币肆亿元整。付款方式及期限、面积确认及面积差异处理、逾期付款的违约责任、交付期限、逾期交房违约责任、交接、产权登记约定等以补充协议为准。

同日,双方签订《预售商品房补充协议》(预售房字201506号)。该协议约定:2013年7月15日甲方(彦海公司)与乙方(汤某1、刘某2、马某3、王某4)签订的《借款合同》因甲方长期拖欠利息,已确定无能力偿还借款本金及利息,双方确定借款期限提前到期,甲方同意以物抵债并确认2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》为甲、乙双方在确认2013年7月18日至2014年3月27日签订并办理备案《商品房预售合同》的基础上形成,本补充协议为2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》的补充协议。经甲乙双方对账确认截止至2014年6月18日,乙方已付房款共计人民币361398017.78元,剩余38601982.22元未付。剩余房款待甲方给乙方办理完毕全部标的物房屋产权证书及土地使用权证书后的30日内,再由乙方一次性支付给甲方人民币38601982.22元。本合同在执行中发生纠纷,因此产生的诉讼费、公证费、评估费、律师费、过户费等实现债权的所有费用均由违约方承担。

2014年6月18日,彦海公司向王某4出具《法定代表人客户对账表》,证明截止2014年6月18日彦海公司共拖欠王某4借款本息合计10291205.65元(不包含案外人马炳臣、李静转给王某4的债务)。2014年7月10日,汤某1、刘某2、马某3、王某4与彦海公司经对账确认,截止2014年6月18日,彦海房产公司欠付四人借款本息合计248487812.13元。

2014年6月23日,彦海公司出具《承诺书》,承诺给买受方办理交房使用日期为2014年9月30日前,并承诺如未能按期向买受方交房,自2014年9月30日起,每月向买受方支付人民币1200万元的利息及违约金,直到交房完毕之日时止。

汤某1、刘某2、马某3、王某4因本案所涉纠纷与律师事务所签订《委托代理合同》、《收费协议》,并向律师事务所缴纳律师代理费416300元。

2014年3月24日,彦海公司因委托刘某2销售其开发建设的紫金公馆小区,将其公司公章一枚、合同专用章一枚、财务专用章一枚、法定代表人私章二枚移交给刘某2。刘某2于2014年3月27日将上述印章退还彦海公司。

【汤某1、刘某2、马某3、王某4诉称】根据双方合同约定,彦海公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止,彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令:一、彦海公司向汤某1、刘某2、马某3、王某4支付违约金6000万元;二、彦海公司承担汤某1、刘某2、马某3、王某4主张权利过程中的损失费用416300元;三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。

被上诉人辩称

【彦海公司答辩称】汤某1、刘某2、马某3、王某4和彦海公司有15份独立的合同,且四人之间不存在任何关系,在本案中不应同时作为原告,应分案起诉。汤某1、刘某2、马某3、王某4与彦海公司并没有购买和出售房屋的意思表示。15份房屋预售合同实际是名为买卖合同,实为借贷关系。商品房买卖实为借贷关系的担保。汤某1、刘某2、马某3、王某4在彦海公司向其借款期限尚未到期时,即要求彦海公司与其签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》,约定以流质的方式将之前预告登记房屋于2014年9月30日前交付四人,该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定,该抵押行为无效。双方签订的《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》存在显失公平、乘人之危的情况,属无效合同。汤某1、刘某2、马某3、王某4要求的违约金及损失费用无事实依据。

【一审法院认为】关于原告诉讼主体是否适格问题。彦海公司称,其与汤某1、刘某2、马某3、王某4分别签订15份合同,应当分案诉讼。该院认为,2014年3月18日和3月27日,汤某1、刘某2、马某3、王某4与彦海公司分别签订的15份《预售商品房买卖合同》为预告登记备案合同,该合同双方并未实际履行。备案合同签订后,四人与彦海公司于2014年6月18日签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》均载明买受人主体为汤某1、刘某2、马某3、王某4。故汤某1、刘某2、马某3、王某4共同诉讼主体适格。彦海公司提出四人应分别诉讼的抗辩理由,该院不予采纳。

关于双方签订的合同效力和法律关系问题。本案中,彦海公司合法取得商品房预售许可证后,将其开发的“紫荆公馆”的在建房产,与汤某1、刘某2、马某3、王某4签订《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》。合同约定的商品房基本状况,商品房总价款、单价、付款方式及剩余购房款付款时间、交付使用条件与日期等,具备商品房买卖合同的必要条款,双方并在落款处签字盖章。彦海公司对涉案合同真实性未提出异议。可见,双方订立商品房买卖合同意思表示真实,内容不违反法律、行政法规强制性规定,应属合法有效。彦海公司认为,双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容,违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。该院认为,本案中,双方当事人并未就涉案房屋设定抵押担保,不涉及担保法关于“流质契约禁止”问题。故商品房买卖合同约定内容并不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定。

彦海公司庭审中称,《预售商品房补充协议》仅有公司盖章无股东签字,且公司盖章及法定代表人私章于2014年3月24日移交给刘某2,系刘某2私自加盖,无法律效力。经查,刘某2经彦海公司同意,于2014年3月24日13时4分将彦海公司的公章、合同章、财务章及法定代表人的私章移交给刘某2。2014年3月27日17时11分刘某2将上述公、私章返还给彦海公司。《商品房买卖合同》与《预售商品房补充协议》系2014年6月18日同日签订,均在公、私章交接之后。2014年6月23日,彦海公司出具《承诺书》认可并对《预售商品房补充协议》约定的部分内容予以明确,落款处由彦海公司的股东签字,并加盖公司公章。故《承诺书》载明的内容可以证实,彦海公司对《预售商品房补充协议》的签订和内容是明知的。《预售商品房补充协议》无股东签字,并不能成为该协议无效的法定理由。故彦海公司认为《预售商品房补充协议》无法律效力的理由不能成立。

关于双方的法律关系问题,双方当事人对在签订《商品房买卖合同》前存在借贷关系均不持异议。彦海公司在对还款期限届满部分债务无力偿还借款本息的情况下,双方就借款期限未届满的部分债务确定于2014年6月18日提前到期,并于2014年7月10日对借款本息进行核算确认后,将借款本息数额转为购房款,用于汤某1、刘某2、马某3、王某4购买彦海公司开发的紫荆公馆部分房产,购房单价以彦海公司提供《紫荆公馆一号综合写字楼销售房源表》进行计算,并约定折抵后剩余38601982.22元房款待彦海公司给四人办理完毕全部标的物房屋产权证书及土地使用权证书后的30日内一次性支付。《商品房买卖合同》签订后,彦海公司未偿还借款和利息。可见,双方借贷关系通过协商一致予以解除,其基于借贷关系而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭。因此,双方当事人之间系商品房买卖法律关系。彦海公司认为双方之间系名为商品房买卖实为民间借贷法律关系的抗辩理由与事实不符,该院不予采纳。

综上,双方签订的《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,属合法有效。双方之间系商品房买卖合同的法律关系。合同相对人应按约定忠实履行各自合同义务。履行合同不符合约定的,应当承担违约责任。

关于彦海公司是否应当支付违约金和律师费问题。双方签订的《预售商品房补充协议》第八条违约责任中约定,合同在执行中发生纠纷,因此产生的诉讼费、公证费、评估费、律师费、过户费等实现债权的所有费用均有违约方承担。彦海公司在《承诺书》称,《预售商品房补充协议》第四条明确约定,承诺人承诺给买受方办理交房使用日期为2014年9月30日前。承诺人现向买受方郑重承诺:如承诺人未能按期向买受方交房,承诺人自2014年9月30日起,每月向买受方支付人民币1200万元整的利息,直到交房完毕之日截止。彦海公司作为公司法人,对其作出的承诺和因承诺未能兑现而产生的法律后果应当明知。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>司法解释》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。彦海公司认可未能按约交付房屋,但不应承担违约金,其理由是双方为借贷关系而非商品房买卖合同关系。经该院释明,彦海公司请求人民法院对违约金予以调减。根据双方约定及被告的承诺,彦海公司迟延交付房屋的行为已构成违约,应当承担违约责任,并承担汤某1、刘某2、马某3、王某4主张权利过程中产生的诉讼费和律师费用416300元。由于彦海公司认为合同约定违约金每月1200万元过高,鉴于彦海公司仍具备交付房屋的条件及汤某1、刘某2、马某3、王某4尚未付清全部购房款项,该院酌定参照人民银行同期同类贷款利率标准,以已付房款361398017.78元为基数,确定违约金为9275057.23元。即,2014年10月1日至2014年11月21日的同期同类贷款年利率为6.55%,361398017.78元×(6.55%÷365)×51天=3307534.38元;2014年11月22日后的同期同类贷款年利率为6.15%,361398017.78元×(6.15%÷365)×98天(计算至2015年2月28日)=5967522.85元。

【一审法院裁判结果】一、彦海公司向汤某1、马某3、刘某2、王某4支付违约金9275057.23元;二、彦海公司向汤某1、马某3、刘某2、王某4支付律师费416300元;三、驳回汤某1、马某3、刘某2、王某4的其他诉讼请求。上述款项,应于判决生效后十日内一次性付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费343881.5元(汤某1已预交),由彦海公司负担。

上诉

【彦海公司上诉称】彦海公司与汤某1、马某3、刘某2、王某4之间不存在真实有效的房屋买卖关系,双方之间存在借款关系,且该借款关系涉嫌犯罪,现正在公安机关处理过程中。为保证彦海公司履行还款义务,双方于201375日签订《补充协议》,约定将紫荆公馆第一至十九层以预售方式出售给四人,彦海公司以约定的价格回购,作为借款担保。该担保方式具有流质性质,应当认定为无效。2014618日签订的本案《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》,均是为履行上述《补充协议》签订,实质是以物抵债协议,均应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定,认定为无效。彦海公司的公章和合同章、财务章,自2014324日移交给刘某2后,至2014630日才移交回彦海公司,刘某2未经彦海公司同意,于2014618日在《预售商品房补充协议》上私自加盖彦海公司的公章,一审判决对该事实认定错误。由于上述合同依法应认定为无效,双方当事人在合同中约定的未交付房屋的利息及违约责任等约定无效,不能作为判令彦海公司承担违约金和支付律师费的依据。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形,应当按照民间借贷法律关系审理。汤某1等四人以高达10%以上的月利率计算出高额利息,扩大非法债权总额,又用以物抵债形式签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》,逃避公开拍卖程序,将价值8亿元的房产以4亿元价格抵债,侵犯了彦海公司其他债权人的权益。故上诉请求:1、撤销一审判决第一项、第二项;2、判决驳回汤某1、马某3、刘某2、王某4的诉讼请求;3、本案诉讼费用由汤某1、马某3、刘某2、王某4承担。

【汤某1、马某3、刘某2、王某4答辩称】一审判决认定事实正确,本案双方当事人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定,依法成立的合同,自成立时生效。本案《商品房买卖合同》自双方当事人签字盖章之日起即成立生效。本案《借款合同》、《补充协议》、《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》,系相继订立,时间上具有连续性,内容上具有关联性。《补充协议》、《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》不存在法律规定的合同无效情形,未违反法律关于流押禁止的规定。彦海公司虽主张《补充协议》、《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》对其显失公平,但并未依法行使合同撤销权。彦海公司主张《预售商品房补充协议》系刘某2等私自加盖彦海公司公章,与事实不符。刘某2已于2014年3月27日上述协议签订前,将公章返还给彦海公司,且2014年6月23日,彦海公司出具《承诺书》,再次强调和认可《预售商品房补充协议》约定内容,该《承诺书》有彦海公司股东签字并加盖公章,系彦海公司真实意思表示。一审判决适用法律正确。彦海公司未按合同约定履行义务,应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形,与本案事实不一致,不应适用于本案。请求驳回彦海公司的上诉请求。

【二审法院认为】一审庭审中,双方当事人均未提交《印章保管使用交接登记表》的证据,双方于庭审结束后分别提交了一份《印章保管使用交接登记表》,两份登记表所载第1项印章移交人、接交人、监交人的姓名及日期相同,但笔迹存在明显不同;汤某1等四人提交的登记表显示,刘某2于2014年3月27日将印章移交回彦海公司,甘彦春、冯彦梅接交了印章,而彦海公司提交的登记表显示印章移交回彦海公司的时间为2014年6月30日,接交人为梁好莉,登记表上没有移交人刘某2的签字。双方提交的上述两份登记表,一审法院未组织双方予以质证。

汤某1等四人于一审提交借款合同、付款凭证、股东会决议、补充协议、债务转让确认书、委托支付函等证据,证明其对彦海公司存在因借款合同关系形成的债权。彦海公司于一审中对上述证据的真实性均予以认可,但认为案外人马炳臣、李静与彦海公司之间的债权债务关系,与本案无关;其与汤某1等人签订的两份金额为2亿元和6000万元的借款合同不真实,系计算高利产生;二审中,彦海公司表示,该两笔借款涉嫌犯罪,其已经向公安机关报案,但就相关涉嫌犯罪的事实及公安机关处理情况,彦海公司未提交证据证明。根据上述证据载明的事实,彦海公司与汤某1等人之间共存在六笔借款,具体如下:

1、彦海公司与汤某1、马某3、刘某2于2013年7月15日签订《借款合同》一份,约定彦海公司向三人借款2亿元,借款期限为一年,自2013年7月15日起至2014年7月14日止,利息按银行同期贷款利率四倍计算。

2、彦海公司与王某4于2013年7月15日签订《借款合同》一份,约定彦海公司向王某4借款6000万元,借款期限为一年,自2013年7月15日起至2014年7月14日止,利息按银行同期贷款利率四倍计算。

3、彦海公司与马炳臣于2013年8月21日签订《民间借款合同》一份,约定彦海公司向马炳臣借款4240万元,借款期限为3个月,以实际放款日期为准,利息按银行同期贷款利率四倍计算。2014年6月18日,马炳臣向彦海公司和王某4出具债务转让确认书,确认同意彦海公司欠付马炳臣的借款本息合计48869115.43元由王某4承担还款义务。

4、彦海公司与汤某1于2013年12月20日签订《借款(保证)合同》一份,约定彦海公司向汤某1借款1000万元,借款期限为2个月,自2013年12月20日起至2014年2月19日止,借款利率为月息2.2%,综合服务费1.3%。

5、彦海公司与李静于2014年3月28日签订《借款合同》一份,约定彦海公司向李静借款1000万元,借款期限为3个月,自2014年3月28日起至2014年6月27日止,利息按银行同期贷款利率四倍计算。2014年6月18日,李静向彦海公司和王某4出具债务转让确认书,确认同意彦海公司欠付李静的借款本息合计1000万元由王某4承担还款义务。

6、彦海公司与汤某1于2014年4月22日签订《借款合同》一份,约定彦海公司向汤某1借款1000万元,借款期限为3个月,自2014年4月23日起至2014年7月22日止,利息按银行同期贷款利率四倍计算。

汤某1等四人提交的银行转账凭证显示,上述借款合同签订后,出借人已经依约将合同约定的借款实际支付给彦海公司。二审中,经询问彦海公司承认已经实际收到上述款项。彦海公司法定代表人陈述,其虽然收到上述1、2项合同项下2.6亿元转账款项,但随即向汤某1等人指定的人归还了该款项,并未实际使用,就该还款事实,彦海公司未提交证据证明。

上述第1、2项借款合同签订同日,汤某1、马某3、刘某2、王某4分别与彦海公司签订两份《补充协议》,约定前述两项借款合同的实际利息均为月利3%;彦海公司向汤某1、马某3、刘某2提供“紫荆公馆”项目一号综合楼1-13层,向王某4提供该综合楼14-19层,分别以2亿元和6000万元价格销售给汤某1、马某3、刘某2及王某4,并办理商品房预售登记备案手续;由于上述房产属于在建工程,不能备案登记在个人名下,双方协商为担保上述借款还款,彦海公司自愿将上述房地产预告登记至汤某1、马某3、刘某2及王某4名下;彦海公司于2014年7月15日借款合同到期前,需分别以2亿元和6000万元的价格回购上述房屋,若不能在规定日期内回购,应依《商品房买卖合同》所约定的时间办理完毕相关的产籍手续,缴纳的一切税费由彦海公司承担,若彦海公司在规定期限内回购上述房产,双方签订的《商品房买卖合同》终止,并收回汤某1等人持有的彦海公司全部资料。上述第6项借款合同签订同日,汤某1与彦海公司签订《补充协议》,约定前述第6项借款合同的实际利息为月利3%;彦海公司向汤某1提供“紫荆公馆”项目沿街商铺8号楼建筑面积3496平方米的房地产,以1000万元价格销售给汤某1,并承诺在3个月内办理完成商品房预售登记备案手续;由于上述房产属于在建工程,不能备案登记在个人名下,双方协商为担保上述借款还款,彦海公司自愿将上述房地产预告登记至汤某1名下;彦海公司于2014年7月21日借款合同到期前,需以2000万元的价格回购上述房屋(汤某1于2013年12月20日委托乌鲁木齐昌盛怡和工贸有限公司代付彦海公司购房款1000万元整,2014年4月23日再支付1000万元购房款),若不能在规定日期内回购,应依《商品房买卖合同》所约定的时间办理完毕相关的产籍手续,缴纳的一切税费由彦海公司承担,若彦海公司在规定期限内回购上述房产,双方签订的《商品房买卖合同》终止,并收回汤某1持有的彦海公司全部资料。

汤某1等四人分别于2013年7月18日与彦海公司签订9份《商品房预售合同》,约定将紫荆公馆1栋1层商业3及1栋10-17层,分别以17000元/平方米和6546元/平方米的单价,预售给汤某1等四人。双方另于2014年3月27日签订6份《商品房预售合同》,约定将紫荆公馆1栋4层商业1-6,分别以10000元/平方米的单价,预售给汤某1等四人。上述《商品房预售合同》分别于2013年7月19日、2014年3月31日在新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心办理了预购商品房预告登记。二审中,经询问双方当事人确认,2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》约定的买卖房屋标的,系在上述预告登记房屋范围基础上确定,实际大于预告登记的范围。

2014年6月18日,汤某1等四人与彦海公司签订的《预售商品房补充协议》(预售房字201506号)中还约定:双方对账确认截止到2014年6月18日,汤某1等四人已付房款361398017.78元,该已付款项金额包括汤某1等人向彦海公司提供的借款本息及彦海公司转让给王某4的债务(彦海公司欠付债权人马炳臣及李静的债务);任何一方未能全部履约或履约不充分时,视为违约,违约方赔偿给守约方全部经济损失。

2014年6月23日彦海公司出具的《承诺书》抬头为“买受人”,内容还包括:承诺人彦海公司与买受方于2014年6月18日签订《预售商品房补充协议》编号:预售房字201506号,承诺人为认真、严格履行协议,特向买受方作出如下承诺……。该《承诺书》落款处有彦海公司法定代表人法定代表人及股东甘彦春的签名及捺印。二审中,法定代表人对该《承诺书》的真实性予以认可,但称该《承诺书》系为向银行办理贷款而写给银行的,不是出具给汤某1等四人的,就其主张的该项贷款相关事实,彦海公司未向本院举证证明。

汤某1等四人于一审提交2014年6月18日《法定代表人客户对账表》载明,截至对账日,彦海公司欠款本息合计102910205.65元。其中,借款期初本金分别显示为2014年1月1日6000万元、2014年1月20日2000万元、2014年1月26日2000万元,2014年5月归还借款本金合计2000万元,尚欠借款本金合计8000万元;借款利息为分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算,并计算复利,截至2014年6月18日上述借款本金共产生借款利息1820万元,复利9140653.65元,2014年4月30日归还利息150万元,尚欠借款利息及复利22910205.65元。汤某1等四人于一审提交2014年7月10日《法定代表人利息明细表》载明,截至2014年6月18日,彦海公司欠款本息合计248487812.13元。其中,借款期初本金分别显示为2014年2月22日4000万元、2014年2月23日2000万元、2014年1月24日4000万元、2014年1月26日1000万元、2014年2月1日2000万元、2014年2月2日2000万元、2014年2月5日1000万元、2014年2月9日4000万元、2014年2月19日1000万元、2014年5月23日1000万元,尚欠借款本金合计2.2亿元;借款利息为分别按照月利率3%和3.5%、逾期利率10%计算,并计算复利,截至2014年6月18日上述借款本金共产生借款利息2939万元,复利8337812.13元,尚欠借款利息及复利37727812.13元,归还利息924万元。二审中,经询问双方当事人,均认可双方于《预售商品房补充协议》确认的汤某1等人已付房款361398017.78元,系根据上述两份对账单显示借款本息余额合计351398017.78元,加上王某4承担的彦海公司对李静的债务1000万元所得。

二审中,彦海公司提交16份新证据,用以证明其对外负债情况。该16份证据均系彦海公司与其他借款人之间借款合同纠纷的起诉材料及人民法院管辖权异议裁定书。其中证据1-9的裁定书均系2014年作出,证据10-16的裁定书均系本案一审判决作出后作出。汤某1等四人对该16份新证据中的裁定书的真实性均予以认可,但对其他起诉材料以其系复印件为由不予认可,对证据是否属于法律规定的二审中新的证据,未发表质证意见。

彦海公司于2015年8月4日向本院提交了延期审理申请书、笔迹鉴定申请书,以本案涉及刑事犯罪,其已经向公安机关报案为由,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条之规定,申请本案延期审理;以其不知晓亦未签订《预售商品房补充协议》,该协议上公章为刘某2私自加盖为由,申请对《印章保管使用交接登记表》上印章交接人的签字进行笔迹鉴定。汤某1等四人以《承诺书》可以证实《预售商品房补充协议》系彦海公司真实意思表示为由,不同意彦海公司提出的笔迹鉴定申请。

【二审法院院认为】根据当事人上诉、答辩意见,并经其当庭确认,本案二审争议焦点为:一、案涉《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力;二、彦海公司是否应当向汤某1、马某3、刘某2、王某4支付违约金9275057.23元及律师费416300元。

一、案涉《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力

(一)《预售商品房补充协议》的真实性

就彦海公司公章、财务章等移交情况,在一审庭审中,双方当事人均未提交证据予以证明。庭审结束后,双方各自向一审法院提交一份《印章保管使用交接登记表》,一审法院未组织双方予以质证,且两份登记表所载内容相左。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条第一款之规定,双方提交的上述《印章保管使用交接登记表》,不能作为认定本案事实的根据,一审判决仅根据汤某1等四人提交的上述登记表,认定彦海公司公章、财务章等移交的相关事实,违反了上述法律、司法解释的规定,本院对此予以纠正。

就《预售商品房补充协议》的真实性问题,2014年6月23日彦海公司出具的《承诺书》内容显示,彦海公司承认其与买受方于2014年6月18日签订了编号为预售房字201506号的《预售商品房补充协议》,彦海公司为认真、严格履行该补充协议,向买受方作出承诺。该《承诺书》落款处有彦海公司法定代表人法定代表人及股东甘彦春的签名及捺印。二审中,法定代表人认可该《承诺书》的真实性,但主张该《承诺书》系为向银行办理贷款而写给银行的,而不是出具给汤某1等四人的。本院认为,彦海公司对其所持《承诺书》并非向汤某1等四人出具,而是向银行出具的办理贷款材料的事实主张,未向本院举证证明,且《承诺书》抬头明确载明为“买受人”而非任何银行,故对彦海公司的该项陈述,本院不予采信。现彦海公司对《预售商品房补充协议》的真实性不予认可,但根据上述《承诺书》的内容,彦海公司明确表示同意按照《预售商品房补充协议》约定履行相应义务,故本案中可以认定《预售商品房补充协议》的真实性。彦海公司申请对《印章保管使用交接登记表》上印章交接人的签字进行笔迹鉴定,但该事项对本案基本事实的认定没有实际意义。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定,对彦海公司的该项申请,本院不予准许。

(二)《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力

本案中,双方当事人对《商品房买卖合同》的真实性均无异议,《预售商品房补充协议》的真实性亦依法可以确认,根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定,《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》均已依法成立。该两份合同签订前,彦海公司与汤某1等四人之间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方签订了《补充协议》,并依据该《补充协议》的约定,签订了相应的《商品房预售合同》,办理了预购商品房预告登记。但根据《预售商品房补充协议》的约定内容及双方于2014年6月18日、7月10日对账情况,双方于2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》,系在彦海公司长期拖欠借款利息,已确定无能力偿还借款本金及利息的情况下,双方经协商同意,借款期限提前到期,并将对账确认的借款本息转为购房款,将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定。本院认为,民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中,当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许。由于《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》签订时,双方之间的部分借款已经到期,其余部分借款双方当事人一致同意提前到期,在此情况下,双方经协商一致终止借款合同关系,订立《商品房买卖合同》,建立商品房买卖合同关系,将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时,双方协商通过将彦海公司所有的商品房出售给汤某1等四位债权人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》及与其相关的《预售商品房补充协议》、《承诺书》的内容均表明,汤某1等四人具有实际向彦海公司购买案涉房屋的真实意愿,彦海公司亦具有向汤某1等四人出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排,并未违反法律、行政法规的强制性规定,亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系,但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。藉此,对彦海公司所持根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定,本案《商品房买卖合同》、《预售商品房补充协议》应认定为无效的主张,本院依法亦不予采信。彦海公司虽主张双方之间部分借款关系涉嫌犯罪,现正在公安机关处理过程中,但就该主张,彦海公司未提供证据证明,对其该项事实主张,本院难以采信。彦海公司据此申请本案延期审理,亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条之规定,对其申请,本院依法不予准许。彦海公司主张案涉房产的实际价值为8亿元,远高于《商品房买卖合同》约定的买卖价格,因而显失公平,侵犯了彦海公司其他债权人权益。就案涉《商品房买卖合同》签订时存在显失公平的事实,彦海公司于二审中提交的16份证据,不足以证明其所持主张,就该事实彦海公司亦未提供其他证据予以证明。且若彦海公司认为该交易价格显失公平,根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定,应依法行使撤销权,现彦海公司仅以价格显失公平为由主张合同无效,缺乏事实和法律依据,本院对此不予采信。

关于彦海公司主张,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形,应当按照民间借贷法律关系审理的问题。本院认为,本案作为二审案件,原则上不适用上述司法解释的规定。而且依前所述,案涉《商品房买卖合同》是在借款到期后,双方当事人经协商对账后签订的,目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款,由原出借人向借款人购买标的房屋,而并非为借款合同提供担保,故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。彦海公司所持本案应按照民间借贷法律关系予以审理的上诉理由,缺乏事实和法律依据,本院对此不予采信。

二、彦海公司是否应当向汤某1、马某3、刘某2、王某4支付违约金9275057.23元及律师费416300元

在确认《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》真实有效的情况下,原则上应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。但在本案中,双方当事人均认可该《商品房买卖合同》系在双方原借款合同关系基础上达成,且彦海公司提出双方在合同中确认的欠款数额,包含了汤某1等四人计算的高额利息。鉴于双方当事人均认可对账确认的欠款数额,包含了借款本金及利息,在当事人将该欠款转化为已付购房款,并请求司法确认和保护购房者合同权利时,人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查,以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式,将违法高息合法化。

二审中,经询问双方当事人,均认可《预售商品房补充协议》中确认的汤某1等四人已付房款361398017.78元,系根据汤某1等四人一审中提交的两份对账单显示的借款本息余额合计351398017.78元,加上王某4承担的彦海公司对案外人李静的债务1000万元所得。经查,汤某1等四人于一审提交的2014年6月18日《法定代表人客户对账表》和2014年7月10日《法定代表人利息明细表》载明,双方之间借款利息系分别按照月利率3%、3.5%和4%、逾期利率10%计算,并计算复利。以此计算,上述对账表及明细表所计算的借款利息的利率,已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人通过上述对账确认的欠款数额,本院依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于双方当事人上述对账确认的借款利率,故应当认为汤某1等四人作为《商品房买卖合同》的购房人,尚未足额支付合同约定的361398017.78元首期购房款。本院认为,虽然《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》明确约定了彦海公司交付房屋的时间为2014年9月30日,但应当认为,该交房义务系以汤某1等四人支付首期购房款361398017.78元为履行前提。在汤某1等四人尚未足额支付首期购房款361398017.78元的情况下,彦海公司未按照约定时间交付房屋,不应视为违约。鉴此,汤某1等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据,要求彦海公司支付违约金及律师费,缺乏事实和法律依据。一审判决仅依据双方合同约定和对账确定的金额,认定汤某1等四人已经依约履行支付首期购房款义务,彦海公司逾期交付房屋构成违约,并据此判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误,本院对此予以纠正。

综上所述,一审判决认定事实和适用法律存在部分错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

二审裁判结果

一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院(2015)新民一初字第2号民事判决;

二、驳回汤某1、刘某2、马某3、王某4的诉讼请求。

一审案件受理费343881.5元、二审案件受理费79639.5元,由汤某1、刘某2、马某3、王某4负担。

本判决为终审判决。

案件点评

近年来,民间借贷案件渐增,案情纷繁复杂审理难度越来越大。实践中有的债权人不是要求借款人出具借条,而是要求借款人用房屋为借款作担保,与借款人签订一份房屋买卖合同,并出具相应的购房收条,着实让普通人难以区分双方究竟是房屋买卖还是借贷关系。

审理此类案件,法院之所以需严格审查,是因为该类型民间借贷以房屋作为抵押,是一种变相的流质条款。借款人向债权人借钱时,约定房屋交易价格往往远低于市场价,如直接以房屋买卖关系来判令债务人协助办理房屋过户手续,显然并不公平。

一般来说,房屋买卖合同的签订,通常是以居住作为目的,在平等协商根据等价有偿的交易原则的基础上拟定而成。对于房屋买卖合同关系和以房抵债的司法判断,尚需要探究双方当事人签订房屋买卖合同的真实意思表示,审查房屋买卖合同约定的价格是否对等、合同的具体约定以及实际履行合同的过程等等是否符合交易习惯、结合证人证言等因素综合认定。

借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

《中华人民共和国物权法》共规定了三种类型的担保物权,即抵押权、质押权、留置权。用房屋买卖合同设定的担保显然不属于法定的担保物权。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的内容特别重要,最高人民法院将其称之为“民间借贷合同与买卖合同混合情形”。在司法实践中,近年来这类案件发生较多,在法律适用上争议很大,意见分歧。有些高级法院对此曾经有过规范性的指导意见,但更多的是处于混乱状态,经常出现法律适用的矛盾现象。

将这类民间借贷案件叫作“民间借贷与买卖合同混合”并不准确,因为这只是一种客观描述,且实际情况并非两种合同的“混合”,而是一种特殊情形的让与担保,我把它叫做后让与担保。从我经历的数十件这类案件争议的实质上看,都是发生在国家银根紧缩,房地产开发商难以从金融机构获得贷款,为解急需获得借款而与贷款人(绝大多数为自然人)签订房地产买卖合同予以担保,约定如果无法清偿债务,就履行买卖合同,以商品房抵债。因此,凡是民间借贷与买卖合同“混合”的,基本上都是这样的性质,即借款合同是主合同,买卖合同是从合同,以买卖合同为借款合同担保。试想,如果不是如此,为什么要在买卖商品房时,会存在一个借款合同关系呢?因此,“民间借贷与买卖合同混合”发生的争议,必定以民间借贷合同为主合同,买卖合同则是从合同,不会出现买卖合同是主合同,民间借贷合同是从合同的现象。作这样一个基本判断,即民间借贷合同与买卖合同混合纠纷的真实法律关系,是买卖合同为民间借贷合同担保,以买卖合同的标的作为借贷合同债权提供后让与所有权的物的担保。无论是从法律实践经验推论,还是依照民法理论进行分析,这个结论都不会错。

所谓的民间借贷与买卖合同混合这类纠纷案件,最难的并不是法律适用,而是事实认定问题。这类案件争议的钱款只是一个,通常是贷款人主张为购房款,借款人主张是借款,如何认定,须依靠证据证明。有三种情形:第一,能够证明借款合同和买卖合同都存在,并且买卖合同是为借款合同提供担保的,应当认定该事实;第二,借款合同事实的证明不成立,或者证据不足,而能够证明买卖合同存在的,应当认定为买卖合同争议,不认可借款合同的事实;第三,能够认定双方争议的借款合同与买卖合同的价款是同一笔钱款,当事人之间存在借款合同和买卖合同的事实能够确定的,可以认定买卖合同是借款合同的担保,因为不会在买卖合同中附设了一个借款合同的情形,因而应当认定买卖合同是借款合同的从合同,从合同为主合同提供担保。例如,借款人主张买卖合同是借款合同的担保,贷款人主张不存在借款合同而是商品房买卖合同的争议,但商品房买卖合同约定的购房款为8000万元,而具体购买多少单元,究竟是在哪个小区、哪栋楼、哪个单元,具体价款是多少,都不确定,这样的买卖合同能是真实的买卖合同吗?据此可以判断双方支付的8000万元,一定不是贷款人所说的购房款,而是借款人主张的借款。

《民间借贷司法解释》第24条尽管没有明确说这种买卖合同就是借贷合同的担保,但在实际上是确认这种担保形式的。该条第1款关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求”的表述,就已经确认了借款合同是主合同,买卖合同是为借贷合同债权的担保这种民间借贷法律关系的性质,因为贷款人要求以借款本息抵顶买卖合同价款,实际上就是实现买卖合同的担保功能,以买卖合同的标的物的物权移转实现债权。对此,该条规定应当按照民间借贷法律关系审理,是完全正确的,只有这样才能够保证民间借贷与买卖合同的全案全审,正确认定纠纷性质和适用法律,避免将法律关系认定错误。如果原告拒绝法院的将案件性质由买卖合同变更为民间借贷合同关系,法院就可以裁定驳回原告的起诉。

在法律适用上,对民间借贷与买卖合同混合的纠纷案件,应当适用《物权法》关于担保物权的一般规定。《民间借贷司法解释》第24条第2款关于“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定,与《物权法》第198条关于“抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿”的规定,意旨是一致的。

对这类案件适用法律,应当特别注意以下三个规则:第一,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务,体现物权担保的作用;第二,就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿,而不能出现“流押”即以买卖合同的权属直接抵债的情形;第三,买卖合同是设置的习惯法的担保物权,因而被担保的借贷债权就是有担保的债券,应当遵守担保物权实现的一般性规则,具有优先受偿性,而不能作为一般债权处理。

裁判依据或参考

《物权法》186条【流押的禁止】抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

[条文注释]本条是关于禁止流押的规定。

流押合同或者流押条款,指债权人在订立抵押合同时与抵押人约定,债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有。本条规定与我国担保法的规定是一致的。如果法律支持流押的规定,不仅不利于保护抵押人的合法权益,也与民法规定的平等、公平的原则相悖。

《担保法》第40条

第四十条 订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有

《合同法》第52条 有下列情形之一的,合同无效。

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

【合同法释义】 (第114条) 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 
  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 
  当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 
  【释义】本条规定了违约金。 
  违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。违约金的标的物是金钱,但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其它财产。违约金有法定违约金和约定违约金之分。由法律直接规定的违约金为法定违约金。 
  违约金是由当事人约定的,为约定违约金。约定违约金是一种合同关系,有的称违约金合同。违约金合同是诺成合同,与定金合同不同,不以预先给付为成立要件。约定违约金可以看成为一种附条件合同,只有在违约行为发生的情况下,违约金合同生效;违约行为不发生,违约金合同不生效。 
  违约的种类繁多,违约金合同则有概括性和具体性之分。概括性违约金合同,指当事人对违约行为不做具体区分,概括约定凡违约即支付违约金。具体性违约金合同,指当事人针对不同的违约行为所约定的违约金,如债务不履行违约金、债务部分履行违约金、债务迟延履行违约金等。 
  当事人约定了违约金的,一方违约时,应当按照该约定支付违约金。如果约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 
  如果当事人专门就迟延履行约定违约金的,该种违约金仅是违约方对其迟延履行所承担的违约责任,因此,违约方支付违约金后,还应当继续履行债务。

最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>司法解释二》第29条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

 


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