“凶宅”的法律标准

 来源:尚道房地产律师网 发布时间:2016-10-19 11:07:06 点击数:

1、案情简介

2014年721日,梁某系争房屋阳台上跳下,当场死亡。之后,被告以人民币95万元价格购入系争房屋。2009826日,系争房屋登记于被告名下。20141210日,原告作为买受人(乙方),被告作为卖售人(甲方),双方签订一份《上海市房地产买卖合同》,约定原告同意以235万元的转让价购买被告拥有的系争房屋。合同签订后,原告当日支付被告购房款2万元,并支付中介上海太平洋房屋服务有限公司佣金1万元。20141214日,原告又支付被告购房款20万元。

之后,原告得知系争房屋曾发生跳楼死亡事件,通过电话多次就解约一事与被告进行联系,但均未能达成一致意见。其中,被告在电话中曾表示“它什么时间我没有关注过,但是这个事情呢,我听说过,但是我不相信这个事情的”、“它存在这个不存在这个呢,我是,就是说,从房子角度上我是不关心这个事情的”、“我父母知道,但是他没跟我说呀,但是就算有这情况,我也不在乎的”。

原告肖某、潘某诉称,原、被告通过中介介绍签订了一份《上海市房地产买卖合同》,约定原告向被告购买系争房屋。签约后,原告共支付房款22万元。后经原告了解,系争房屋曾发生租客非正常死亡事件。被告未能尽到完全真实的告知义务,隐瞒合同标的重大瑕疵,导致原告购房结婚的目的落空。故诉至法院,要求判令:1、撤销原、被告之间订立的房屋买卖合同;2、被告返还购房款22万元;3、被告赔偿原告中介费损失1万元;4、被告以23万元为本金,按中国人民银行同期贷款利率赔偿自20141216日起至实际支付之日止的利息;5、诉讼费由被告承担。

被告杜某辩称,不同意原告的诉讼请求。本案中原告的撤销事由不成立,合同合法有效,原告应按约履行并支付相应房价款。

2、法院裁判

本案的争议焦点在于原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》能否撤销?《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:“……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”。结合本案情况及双方陈述,判断涉案房屋买卖合同能否撤销的关键在于被告是否存在欺诈行为。

首先,被告在出售系争房屋前是否知晓该房屋曾发生过跳楼一事?虽系争房屋于2009721日发生了跳楼自杀事件,属客观事实,但若被告出售房屋前并不知晓,即使被告未告知原告,也不存在隐瞒一说,更不存在欺诈。被告以不知晓进行辩称,对此本院认为,从其与原告之间的电话录音来看,其承认曾听说过“跳楼事件”,只是自己并不在意这个事情,与被告的辩称相互矛盾,本院难以采纳被告的该项辩称,应推定被告在出卖房屋前知晓该起跳楼自杀事件。

其次,该起跳楼自杀事件是否属于被告应当披露的信息?当事人在订立合同过程中,应遵循合同法的诚实信用原则,不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,否则构成欺诈。按日常生活经验及民间习俗,房屋内若发生自杀等非正常死亡事件,往往会使房屋的价值下降,对于房屋的出售价格将产生实质性影响,从而影响买受人的缔约基础,应属于出卖人需要披露的信息。系争房屋于20097月发生跳楼死亡事件,被告在将房屋出售原告时,未予披露,并以正常的市场价格出售给原告,违反了诚实信用原则。

最后,原告是否基于被告未披露该信息作出了错误的意思表示?被告在出售系争房屋时未主动披露房屋内曾发生过非正常死亡事件的信息,致使原告陷于错误,并基于该错误进行了法律行为,即以正常的市场价格向被告购买了系争房屋,并准备作为结婚所用。而原告在通过其他途径得知该信息后,第一时间向被告提出交涉,明确表示不再履约,并就该事多次与被告进行电话沟通,尽管最后双方未能达成一致,但从侧面更能印证原告是基于错误所为的法律行为。

综合上述三点事实与理由,被告负有告知原告系争房屋曾发生过非正常死亡事件的披露义务,但未予及时告知,致使原告陷于错误,在不知情的情况下与其签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》,被告的行为构成欺诈。原告据此要求撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》,于法有据。合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告要求返还已支付的房款22万元,可予支持。被告未尽到披露义务,系导致合同撤销的过错方,原告据此要求其赔偿中介费1万元及已付款与中介费自20141216日起至实际支付之日止的中国人民银行同期贷款利率利息,也具有法律依据。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定,判决如下:一、撤销原告肖某、潘某与被告杜某签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》;二、被告杜某应于本判决生效之日起十日内返还原告肖某、潘某购房款22万元;三、被告杜某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖某、潘某中介费1万元;四、被告杜某应于本判决生效之日起十日内,以23万元为本金,按中国人民银行同期贷款利率支付自20141216日至实际支付之日的利息。

3、法理分析

(一)订立合同时出卖人有义务向买受人披露实际对房屋转让、转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息

现代民法认为,在合同订立阶段,买卖双方为了订立合同进行磋商之际,双方当事人负有保护信赖关系的附随义务即先合同义务,违反此义务的当事人应承担缔约过失责任。先合同义务中的一项重要内容是告知义务,即信息提供义务。本质上,先合同义务是对当事人之间信用的确认和保护,是对民法最高原则诚实信用原则的遵守。诚信原则是整个民法体系的基本原则,是现代合同法理论的最高原则。《中华人民共和国合同法》第42条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:……(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况……”。该条是关于缔约过失责任的条文,根据该条规定,有缔约欺诈行为的,应承担缔约过失责任。该条并未正面说明合同一方具有信息披露义务或告知义务,但从该条文可以看出缔约欺诈分为两种情况:第一种是沉默性欺诈,第二种是误导性欺诈。构成沉默性欺诈的逻辑前提是与订立合同有关的重要事实不能隐瞒,应予披露。但何为与订立合同有关的重要事实,即信息披露的范围,合同法并未做进一步规定。

系争房屋内曾经发生过租客自杀的非正常死亡事件,该项房屋的历史信息并非存在于房屋本身,不能通过房屋的物理属性表现出来,又与房屋的产权信息不同。房屋的产权信息登记在房地产交易中心等国家有关部门,购房时,买受人可以去相关部门查询。因此仅是看过几次房屋的买受人较之于产权人,无从或者难以知晓房屋的该项历史信息。在缔结合同时,由于买卖双方的信息不对称,必将造成双方谈判地位的不平等。因此在市场交易时,如因信息不对称而导致当事人利益不平衡时,诚信原则要求当事人进行信息披露,改变信息的不对称状态,从而使得利益平衡得以恢复,确保真正的合同自由、确保市场交易的安全性和效益性。

系争房屋内曾经发生过租客自杀的非正常死亡事件,也就是通常所称的“凶宅”。对于何为“凶宅”,我国的法律、法规并无规定。按照我国传统的民俗习惯,如出售房屋内曾经发生过非正常死亡的事件,此类房屋通常被称为“凶宅”。对于“凶宅”的信息是否属于在合同订立过程中卖方应告知买方的重要事实,对此法律没有进一步规定。但是被确定或冠以“凶宅”的房屋通常都难以出售或出现价值贬损。作为追求利益最大化的卖方,当然不愿意在订立合同过程中主动告知或披露可能影响合同签订或买卖价格的不利信息。但该项信息却会对房屋价值产生重大影响,甚至影响买受人的购买决策。

(二)关于出卖人明知房屋是“凶宅”的判断

判断欺诈的前提是出卖人已知务必披露的信息而沉默或作出虚假陈述,因此首先必须判断出卖人已知房屋是“凶宅”该项信息,出卖人对于已知的信息负有披露义务,但是卖方无需花费额外的金钱和时间去获取信息。因为该案的特殊之处在于,系争房屋内发生非正常死亡事件是被告购买系争房屋后,房屋过户到被告名下之前,所以在本案审理过程中,从证据证明力角度分析双方当事人证据,推断阐明出卖人在出售房屋时对“凶宅”信息是已知的,有利于查明案件事实,较好地维护了当事人的合法权益。对此该案通过分析关键证据—录音资料、出警记录,被告杜某承认曾听说过“跳楼事件”,只是自己并不在意这个事情,这与被告的辩称相互矛盾,阐明推断出卖人在出卖房屋时就对房屋内租客非正常死亡事件是已知的。

(三)关于沉默欺诈导致合同被撤销的构成要件

《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。出卖人如果在房屋交易过程中以欺诈的手段使对方在违背真实意愿的情况下订立合同,买受人当然有权请求法院变更或撤销。问题是,沉默是否构成欺诈?换言之,保持沉默的行为人是否认识自己的行为可能导致对方陷于错误,并基于该错误作出意思表示,而主观上追求这种意思表示的发生,是谓沉默型欺诈。沉默型欺诈的构成要件:(1)出卖人负有披露义务;(2)出卖人未履行该披露义务使买受人陷于错误,并基于该错误进行法律行为;(3)出卖人认识到其沉默的行为后果。

从上述三个要件分析本案,可以发现:(1)被告杜某负有信息披露义务,该点已如上述。(2)肖某、潘某因被告杜某的沉默陷于错误,并基于该错误进行了法律行为。基于上述第一点,可以判断,肖某、潘某与杜某签订合同时,双方的合意基础并不相同,而肖某、潘某之所以签订该合同,是基于杜某的沉默所致。(3)杜某认识到其行为的后果,并因此使肖某、潘某受有损失,自己获有利益。从上述分析可知杜某沉默后果是使肖某、潘某本来可能获得的减少价金或者与其他人缔约的机会利益受到损失,其中市场价格与该房屋因负载凶杀案价格之间的价差被杜某享有。故而,杜某抗辩称原告的撤销事由不成立,合同合法有效,原告应按约履行并支付相应房价款均不足采信。综上,杜某负有告知肖某、潘某系争房屋曾发生过非正常死亡事件的披露义务,其未予告知,主观上具有欺诈故意,使肖某、潘某陷于错误,并基于该错误进行法律行为构成欺诈,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,肖某、潘某请求法院撤销合同,应予支持。

 

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