违章建筑的处理实务

作者:尚道君 来源:中国公司律师网 发布时间:2019/5/6 15:17:32 点击数:
导读:你听说过违法建筑吗?违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。违法建筑类型:(一)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的

你听说过违法建筑吗?违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。

违法建筑类型:

(一)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;

(二)不按批准的设计图纸施工的建筑;

(三)擅自改建、加建的建筑;

(四)农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑;

(五)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑;

(六)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;

(七)逾期未拆除的临时建筑;

(八)违反法律、法规有关规定的其他建筑。

违章建筑的概述:

建筑物,是指运用各种材料生产出来的具有各种使用价值的建筑物、构筑物,是人可以在其中进行生活或生产活动的、固定于土地之上的房屋或其他场所,如住宅、办公楼、厂房、库房等。

违章建筑,是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的,或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

国家没有统一的定义,各地方政府则有明确的规定。一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。违章建筑主要包括:

1、未申请或申请未获得批准,并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;

2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;⑶擅自改变了使用性质建成的建筑物;

3、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;

4、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

有一种观点认为,所谓违章建筑,是指未经主管部门的许可而擅自动工兴建的各种建筑物和构筑物。然而这种观点虽有一定的道理,但是并不尽科学,其并没有指明“违章建筑”中所谓“违章”的本质,只是一个笼统表面的定义,容易在指导实务中出现差错。

违章建筑依其“违章”的程度不同,有各种不同的情况。从表面上看违章建筑建筑人有无土地使用权上说,违章建筑大体上可以分为两种:

一是建筑人未取得土地使用权,因而也无法取得建筑许可证;

二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物,即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利,但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑。

违法建筑的具体处理方式:

对违法建筑的处理主要有罚款、限期拆除和没收三种方式,具体内容为:

(一)罚款

对于违法建设当事人所建的违法建筑可以采取改正措施消除对规划实施的影响的,处建设工程造价5%以上10%以下的罚款。适用罚款的处罚方法,应明确以下几个方面。

违法建筑的具体处理方式有哪些

1、处以罚款的前提条件。

  《城乡规划法》规定的罚款的前提条件是“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”,具体到每一处违法建筑或每一个个案,对这句话的理解不同,会直接导致对违法当事人的处罚不同。这直接涉及到民生问题。因此,应该把握几个原则:

  一是要有“规划”。要谈对规划实施的影响,当然首先必须要有规划,这里的“规划”是指《城乡规划法》要求的总体规划、详细规划等;没有规划,就谈不上对规划实施的影响,更谈不上消除对规划实施的影响;在有规划这个问题上,要注重详细规划,因为详细规划规定得更为翔实具体,更容易掌握能否采取改正措施消除对规划实施的影响。在规划执法过程中遇到很多群众在政府没有确定的规划开发区域内违法建房,虽然我们有城区总体规划,但没有详细规划,总体规划规定得比较原则,因而在具体处罚时显得很没有说服力。

  二是“规划”要合法。这里所说的“合法”,是指规划的制定、修改等必须符合《城乡规划法》规定的实体要件和程序要件,二者缺一不可。实体要件是指法律规定的规划的制定、修改所必须具备的内容以及遵循的原则等。程序要件是指法律规定的规划的制定、修改所必经的法定程序。

  在一定程度上讲,程序要件要比实体要件更为重要,因为人们往往更加注重实体而忽视程序。这里需要强调的是,制定、修改规划的其他法定程序一般不会被忽略,最后一道公布程序却易被忽视。

  《城乡规划法》第九条规定,“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划,服从规划管理”,这说明,未经公布的规划是不合法的。因此,要在做好规划制定、修改的同时,做好规划的公布工作,这不仅是规划合法性的要求,也是接受群众监督、倾听群众呼声的有效途径。

  三是正确把握“能否消除影响”这个关键。认定通过改正措施后能否消除对规划实施的影响,是正确实施行政处罚的关键。在有规划和规划合法的基础上,要把握两点:违法建筑违反了规划的“硬性规定”(也可称之为“强制性规定”),它的存在使规划的硬性规定不能得以顺利实现,可认定为无法消除影响;

  违法建筑的存在使合法的规划建设方案不能得以顺利实施,可认定为无法消除影响。凡是不存在这两种情况的违法建筑,一般可以认定为尚可采取改正措施消除对规划实施的影响,给予罚款处罚。当然,每个违法建筑都有其特殊性,需具体问题具体分析。

2、罚款的数额。

  《城乡规划法》规定的罚款数额有两个标准,一个是单独适用罚款的数额标准(工程造价的5%到10%),一个是并处罚款的数额标准(工程造价的10%以下)。

  这里需要注意计算方式,是以工程总造价来计算,还是以违法部分的工程造价来计算。笔者认为,应以违法部分的工程造价来计算。因为适用法律有一个通用原则,就是“就低不就高,就轻不就重”,即在法律规定不明确、不具体的情况下,对违法当事人实施处罚,一般是就轻就低。

(二)限期拆除

  违法建设当事人所建的违法建筑,无法采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期拆除。要正确适用限期拆除的处罚方式,应注意以下几个方面。

1、限期拆除的前提条件。

  《城乡规划法》规定的限期拆除的前提条件是“无法采取改正措施消除影响的,限期拆除”。正确理解这句话,要掌握三个原则:要有规划;规划要合法;正确把握“能否消除影响”这个关键,能消除影响的可以处以罚款,不能消除影响的要限期拆除。关于这三个原则,前面已有说明,不再赘述。

2、限期拆除的执行。

  根据现行的法律规定,限期拆除的执行一般有两种方式,即自行拆除和强制拆除,强制拆除又可分为司法强制和行政强制两种。自行拆除,是指行政机关对当事人下达行政处罚决定后,当事人在规定的期限内,按照处罚决定确定的方式自行拆除违法建筑。

强制拆除,是指行政机关对当事人下达行政处罚决定后,当事人拒绝履行限期拆除义务,而由行政机关或人民法院强行拆除。行政机关提出执行申请后由人民法院决定并组织强行拆除的,称为司法强制;由行政机关决定并组织强行拆除的,称为行政强制。

3、行政强制拆除。

  众所周知,对于违法修建的建筑,政府有权签字进行拆迁。不过,人们对于政府的哪些部门有权强制拆除违法建筑就不清楚了。

依据我国现行法律,拆除违法建筑将不予以拆迁补偿。因此,对违法建筑的认定查处也就格外重要。而对违法建筑的认定和查处权取决于违法建设行为成因。成因不同,执法主体也会不一样。针对不同的违法情形,拆迁律师总结,有权查处违法建设(建筑)的单位大致可以分为以下几类。

(一)县级以上地方人民政府土地行政主管部门——国土资源管理局

  有权代表国家行使土地管理权,对违法占地建设行为享有查处权。存在《土地管理法》第七十四条、第七十六条和第七十七条规定的违法占地建设情形之一的,国土局可依法作出处罚决定,责令限期改正、治理、停止施工或责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。但拆迁律师提醒大家,国土局没有强拆权,不能自行强制拆除违法建筑和设施。当建设单位或者个人在诉讼期满不起诉又不自行拆除的,应该依据《土地管理法》第八十三条之规定,申请人民法院强制执行。

(二)县级以上地方人民政府城乡规划主管部门——城乡规划局

  有权对城市规划区内违反规划建设行为和非法临时建设(建筑)进行查处。根据《城乡规划法》第六十四条和第六十六条规定,对在城市规划区内未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设以及非法临时建设(建筑),可以结合具体情形作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除及没收实物或者违法收入等行政处罚。但当事人不按照处罚决定要求停止建设或拆除的,城乡规划局不能径行拆除,需要按照《城乡规划法》第六十八条的规定,向建设工程所在地县级以上地方人民政府提出申请,由县政府责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

(三)乡、镇人民政府

系乡、村庄规划区内违反规划建设的行为查处主体。按照《城乡规划法》第六十五条规定,在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

(四)工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门——住房和城乡建设局(委)

  对未依法办理施工许可手续进行建设的违法行为,有权按照《建筑法》第六十四条之规定,作出责令改正、停止施工及罚款等处罚决定。

  有句俚语说得好,“冤有头,债有主”。我们要弄清楚是谁侵犯了我们的权益,找对行为主体,才能“有冤的抱冤,有仇的报仇”。采取合法手段,找到对的方法对的人,划破层层雾霾,冬日的阳光依旧温暖人心。

市城管执法局有权利强制拆除违法建筑吗?

  符合一定的条件时,行政机关对违法建筑有权强制拆除。根据行政强制法第44条规定,对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告,限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除。但是,此处的行政机关究竟是哪些机关呢?

  根据我国城乡规划法第68条的规定:“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。”可见,强制拆除的决定主体是城乡规划主管部门, 建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门具体实施强制拆除行为。

典型案例:

  李某在自家屋外的空地上搭建了房屋,市城市管理行政执法局认为李某未取得建设工程规划许可证,是违法建筑,限李某在三十日内自行拆除违法建筑。李某不同意,但没有提起行政诉讼,也没有提起行政复议。市城管执法局向李某送达了催告履行通知书。李某仍然不履行行政处罚决定,市城管执法局遂作出强制执行决定,并张贴了公告,公告期满后,市城管执法局自行组织实施了强制拆除。

分析:

  本案中,该市城市管理行政执法局自行强制拆除违法建筑的行为是违法的。因为法律并没有赋予政府工作部门强制拆除违法建筑的权力,即使县级以上人民政府责成政府工作部门强制拆除违法建筑,也只是受委托执行强制拆除而已。也就是说,拆除违法建筑的强制执行主体应为县级以上人民政府,未经县级以上人民政府同意,政府工作部门无权实施。

  另外提醒大家的是,房屋征收中,违法建筑是不能获得补偿的。所以被征收入应当及时办理房产证,以免自己的房屋被认定为违法建筑,自己的权益遭受损失。

 (三)没收

  “没收”这一处罚方法的适用,其实体要件和程序要件与强制拆除基本相同。不同的是,具备了强制拆除的必备条件后,在违法建筑不能拆除的情况下,才能适用没收这一行政处罚措施。没收和罚款“可以”并处。这里的“可以”,法律上称之为选择性规定,也称之为弹性规定,意思是可以选择,也可以不选择,具体根据行政处罚案件的实际情况而定。

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