购房商品房的风险防范

作者:尚道君 来源:中国公司律师网 发布时间:2019/5/6 15:52:28 点击数:
导读:购房商品房是从开发商处购买,因购房人面对的是专业人士,所以务必掌握适当的风险防范措施,方能避免以后纠纷中处于不利地位。

商品房在中国兴起于80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。购买商品房存在什么风险?如何防范?

1、买商品房存在哪些风险?

众所周知,在目前的商品房销售模式中,都是选择以售“楼花”的方式进行销售,也就是销售期房。期房,也就是正在建设过程中的商品房。期房,由于其价格低于现房,往往是购房者首选的目标。而对于开发商来讲,销售期房,可以提前获得项目的建设资金,有助于减少资金压力。因此,期房买卖,是目前商品房销售市场上的主要模式。

由于期房存在很多不确定性。购房者在选择期房时,往往是依据开发商所作出的广告宣传来选择适合自己的房屋。为了吸引购房者的目光,开发商会在广告宣传上大做文章,往往会将自己销售的房屋形容的是“人间少有”,是最适合购房者居住或者投资的。过分宣传的结果,往往导致实际交付的房屋和宣传的房屋不一致,也就引发了买卖双方的矛盾。有的购房者就会说开发商是虚假宣传,不诚信。为了规范开发商的广告宣传,最高人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用中明确规定:“商品房的销售广告和宣传资料要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

最高法院的这个规定,给我们开发商敲响了一个警钟。也就是说,对自己开发的项目,是不能任意宣传的。有些宣传或者说明,虽然没有在商品房买卖合同中明确约定,仍然可以作为合同条款,一旦交付的房屋无法实现这些宣传,开发商是要承担责任的。

2、购买商品房要注意的问题有哪些?

(1)买在房产项目清盘时。

  刚开始卖和最后卖的商品房价格一般都较低。期房销售过程中,房地产开发商出于资金滚动的需要,一般将价格定得很低。当商品住宅的销售量达到80%以后,就进入了房地产项目的清盘销售阶段,此时价格会低下来。而且清盘房基本是现房,房间本身的质量问题已经过竣工后一段时间的检验,问题基本暴露出来,购房者可以擦亮眼睛认真挑选。

(2)两种促销价格不可信。

有些房地产商出于促销的考虑,往往弄出很多五花八门的价格,如“起价”、“均价”、“优惠价”等等,其中“起价”最不可信,它通常是整栋住宅楼中楼层、朝向、户型等最差的那套房。而“均价”实际上是房地产发展商计算售房面积的一种方法,个别发展商亦有用“均价”来吸引消费者的。

(3)提防面积计量“缩水”。

  个别房地产发展商在房屋计量面积上会打一些“埋伏”。一般情况下,房地产发展商应该向购房者明确其商品房分摊系数(商品房建筑面积和使用面积之间的比例),购房者可以据此计算所购住房的使用面积,全面了解所购商品房的“得房率”。

(4)交通方便与否,是当前商品房价格定位的重要因素。

  购房者宜用理性的、超前的眼光看待物业环境,以低价格买进眼下虽然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好变化的住房,这样消费者往往能得到较大实惠。

3、如何预防商品房购买风险?

(1)广告风险的防范。

  首先:广告宣传的内容一定不能过于明确和具体,比如楼盘的规划指标,包括容积率、绿化率、配套生活设施等,不要用具体的数字或设施名称来说明。可以用一些表示范围的形容词来说明,比如绿化率极高,容积率很低,生活配套设施比较完善了等等。千万要注意不要说“5000平方米的中庭广场、10000平方米的花园绿地等”,也不要说配备了医院、学校、超市等,当然,如果我们的开发商能够作到这些,当然可以大肆宣传了。

  其次:对于样板房,一定要在样板房内的显著位置标明“本样板房仅供参考,以商品房买卖合同约定为准”。根据《商品房销售管理办法》的规定,开发商没有说明实际交付的房屋的质量、设备及装修与样板房是否一致的,实际交付的房屋应该与样板房一致。因此,样板房作为宣传工具,也应当作为交付房屋时的验收标准。

  另外,对于一些购房即送大奖、购房办户口,或者说保证升值等的宣传用语,一定要谨慎使用。总之,要把握一点,就是宣传用语切忌明确具体。一旦明确具体,而且对购房者是否选择该房屋以及房屋的价格有重大影响的,这些宣传用语就转化为合同条款了,如果在交房时不能实现,将导致承担违约责任的不利后果。

(2)签订认购书风险的防范。

从目前的商品房销售方式来看,我们开发商往往在没有取得预售许可证的情况下,通过放号等方式,来检验市场对自己开发的楼盘的接受程度,从而为下一步调整方案或者正式开盘销售摸底,积累一定的客户资源。因此,开发商往往会组织进行预订、认购等方式,收取购房者一部分定金,与购房者签订认购协议,在协议中约定一些基本内容,比如房屋的面积、位置、户型等,在取得了预售许可证后,再通过协商订立正式的商品房买卖合同,将认购书中的主要内容固定在商品房买卖合同中。这种方式,也就是我们所说的认购书销售模式。

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。在签订商品房买卖合同是需要注意许多的问题,下面就这个问题给大家介绍一下相关内容。

一、签订商品房认购合同是要注意的事项

开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要原因在于,被购房者选中的房屋,开发商就就需要为购房者预留该房屋,并与之签订《商品房买卖合同》,若是购房者不与开发商签订《商品房买卖合同》,那么预留的作法会给开发商的销售带来影响甚至是损失。当然这是开发商的促销的一种手段,签订认购协议会给购房者一定的压力,使其尽快签订商品房买卖合同,让买卖成交。

不少购房者在签订《房屋认购协议书》后,对所选房屋不满意,或者不能就《商品房买卖合同》的某些条款与开发商达成一致意见,便要求开发商退还其交付的定金或订金。那么,购房者的要求有没有法律依据呢?定金和订金有什么区别?

《商品房销售管理办法》第二十二条规定,当事人未能订立《商品房买卖合同》的,开发商应当向买受人返还所收费用。但这里所指的费用,是指具有预付款性质的"订金"而非作为订立合同担保性质的"定金"。而且,具有预付款性质的"订金",只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的,都应依法从其约定。

依据《合同法》和《担保法》有关规定,定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十;债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回;给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:"出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。"

因此在"定金"或"约定不予退还费用"的情况下,购房者很可能处于被动的地位,要么接受开发商的不平等条款,要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受定金或订金的损失。因此,提醒购房者慎签《房屋认购协议书》,注意协议书采取的是"定金"方式还是"订金"方式,有没有"另有约定"。

二、填写合同文本空白处的注意事项。

  商品房买卖合同共列出了24条,其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大限度地保护购房人自己的合法权益,在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。

  第一、合同开始的双方当事人项。关于"出卖人"和"买受人"的所有资料都要完整填写,不可有空项。如果出卖方有"委托代理机构"或买受人有"委托代理人",除要认真填写相关内容外,还要有合法有效?授权委托书"。如果是父母(或其他监护人)代理未成年子女(人)签订《商品房买卖合同》的,必须具备经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。

  第二、合同第一、二两二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。

  第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系,具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法,分摊的比例关系是怎样的。对合同约定的面积一定要心中有数,对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范,并在合同中予以明确约定。律师建议:根据《北京市城市房地产转让管理办法》(将于2004年1月1日起实施)的有关规定,购房者预购商品住宅的,应坚持按套内建筑面积计价及处理合同约定面积与产权登记面积误差。

  第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意的是,通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。遇有特殊情况需告知买受人的,一般应在尽可能短的时间内告知。按逾期交房的时间分别处理的时限通常以60日划分。确定违约金的比例要适当,如果定得太低,就可能影响其约束力。其他条款涉及违约金的,也应考虑这方面问题。

  第五、第十四条,出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中,除明确水、电、暖于入住时正常开通外,其他如燃气、电话、宽带网等,如有可能也应作出明确约定。

第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题,根据9月1日开始实施的《物业管理条例》的规定,其使用权和收益权应归物业的全体业主所有。不经业主同意,出卖人无权使用。

在合同的选项的填写时,除以上提到的事项外,还有不少需要注意的问题。为稳妥起见,购房者最好还是请有经验的专业律师为自己把关。

三、关于合同附件的注意事项

商品房买卖合同除主合同外,还包含四个附件,即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的最后,容易被购房者所忽视,而被不法开发商所利用。事实上,由于主合同只能采用法定的统一文本,所以合同的附件就显得尤为重要。有以下几点必须提醒购房者注意:

第一、房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度,还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果上述内容不明确,则房屋平面图根本起不到准确指示的作用,对开发商来说也没有明确的约束。

  第二、无论是房屋平面图,还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准,都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容,而不应该使用概念化的词语。像 "高级""名牌""精装修"这类词语就不应该在附件中出现,而应明确,"高级"具体是什么标准、"名牌"到底是什么牌子、"精装修"要达到什么装修效果。

第三、根据民事法律的"意思自治"原则,商品房买受人完全可以不受格式条款的限制,与开发商进行协商,行使合同的修改和补充权,在主合同之外,签定补充协议,以明确一些模糊概念,修正主合同中的不合理条款。

 

房屋买卖合同容易产生纠纷,如商品房认购、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证等问题,那么购房时候要注意哪些问题?购房者要注意宣传资料上的广告和销售人员的口头承诺不可轻信,购房者不可仅以房屋存在瑕疵为由拒绝接房等事项。

对购房者规避购房风险的提示:

1、宣传资料上的广告和销售人员的口头承诺不可轻信。

  风险提示:购房者不可轻信房地产开发商的宣传资料上的广告和销售人员的口头承诺,如果宣传资料上载明的广告及销售人员的口头承诺是你购买房屋的重要条件的话,一定要将相关优惠和承诺记载到合同中。

2、房地产开发公司超过合同约定的期限没有给购房者交房房屋,应承担违约责任。

  风险提示:房地产开发公司超过合同约定的期限给购房者交房房屋,购房者可依照合同约定要求开发公司支付违约金或解除合同。合同没有约定违约金的,可按照最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》要求开发公司承担违约责任。

3、房地产开发商超过合同约定的期限没有给购房者办理房地产权证书的,应当承担违约责任。

  风险提示:办理房地产权证的期限通常为交付房屋后90天内,通常按已付购房款为基数,日息万分之一到万分之五计算逾期办证的违约金,但具体内容以购房合同约定为准,如果开发商逾期办证,购房者应当积极向其主张权利,开发商据拒不支付违约金的,购房者可以通过法律途径维护自己的权益。

4、购房者不可仅以房屋存在瑕疵为由拒绝接房。

  风险提示:开放商在取得“两书一证”,即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工合格证》后,就达到了交房的条件,如果开发商按照合同约定的方式通知购房者前来接房,购房者逾期不接房的,视为房屋已经交付,购房者需承担房屋交付后的风险。

  如果房屋存在瑕疵,购房者有权要求开发商整改,并可以要求其支付相应的损失。

5、购房者承担没有按揭贷款成功的责任。

风险提示:办理按揭贷款是购房者的义务,房地产开发商只有配合的义务,故购房者在买房子的时候需要对自己能否办下来按揭贷款有一个预估。如果销售人员承诺帮助办理按揭贷款,需要将此承诺明确写在合同中。

 

  签订合同的当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而在房屋买卖合同中,也多次提到违约金。但仍然有不少买房者不清楚什么是购房违约金,也不知道购房违约金如何计算,退房违约金一般是多少?首付退房违约金是多少?

一、什么是退房违约金?

  退房违约金是指合同当事人约定的,由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金,实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。

  退房违约金是合同经济方式的一种,也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立,是为了保证债的履行,即使对方没有遭受任何财产损失,也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。违约金有两种:

  1、惩罚性违约金,其作用全在惩罚,如果对方因违约而遭受财产损失,则违约一方除支付违约金外,还应另行赔偿对方的损失。

  2、补偿性违约金,是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计,给付了违约金,即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任;即使损失大于违约金,亦不再补偿。《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

二、退房违约金如何计算?

  违约责任取决于合同约定和法律规定,且约定优先。因此,合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的,从其约定;若没有约定,按照法律规定处理,根据《合同法》相关内容规定:支付定金一方违约的,定金不予返还;收取定金一方违约的,双倍返还定金;双方都有过错的,按照各自过错程度分担;违约金不足以弥补损失的,可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额,购房者可选择适用相关赔偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。

三、退房违约金一般是多少?

  根据《合同法》规定,只有当一方当事人有重大违约行为时,另一方当事人有权解除合同,并要求其返还所交的预售购房款和利息,并支付违约金。

  此外,如果办理按揭,银行就会将贷款打入开发商账户,这部分房款视为已付,购房者可以要求开发商按照房屋总价值及合同相应条款进行赔偿,这是受到法律保护的。在你的购房合同里会有明确规定的!一般都是每天万分之1到5的违约金,请参照你的合同,就可以计算了。

四、开发商违约一般情况下,购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况:

  1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息。

  2、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息。

  3、房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

五、首付退房违约金是多少?

违约责任取决于双方的合同约定和法律规定,且约定优先。所以,合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的,从其约定;如果没有约定,按照法律规定处理,如:支付定金一方违约的,定金不予返还;收取定金一方违约的,双倍返还定金。双方都有过错的,按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的,可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。

综上,退房违约责任取决于双方的合同约定和法律规定,且约定优先。合同中约定退房违约责任并明确违约金具体数额的,从其约定;如果没有约定,按照法律规定处理。

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