打房地产官司必读

作者:尚道君 来源:中国公司律师网 发布时间:2019/5/5 11:33:16 点击数:
导读:当你面临房地产纠纷时,你可能面临的现实问题是,看上去有理,但是维权和诉讼难于上青天,本文章教你认清是非,寻找一个值得信赖的律师朋友,与你一切将维权进行到底。

房地产官司必读

你是否曾经因为以下问题困惑

房屋征收与拆迁补偿:房屋评估报告严重背离真实房价,面对拆迁方的暴力、威胁与欺诈,想维权,又不知如何应对;行政裁决、行政复议、行政诉讼接踵而至,让人感叹自己力不从心;

商品房买卖中:开发商盛气凌人,承诺与现实总是相差甚远,格式合同横行天下,购房人彷佛一下子在枷锁之中,更有甚者,房价上涨,开发商“合法解除合同”不费吹灰之力;

二手房交易中:按照市场价成交后,房价突然上涨,卖方绞尽脑汁撕毁合同;房价突然下跌,买方迟迟不见踪影,“买也难,卖也难”,中介公司提供的合同漏洞百出,阴阳合同如雨后春笋,维权的门槛越来越高;

寻求律师帮助:不同的律师给出不同的解决思路,而且法律依据十足,让人无所适从,法律一下子披上了神秘面纱;律师收费标准相差甚远,有的相差几十倍,而律师收费与其专业性不成比例的现象比比皆是,该如何寻找性价比高的律师帮助;

开庭审理中:面对对方的振振有词,面对法官的威严询问,面对对方的一大堆证据,真是慌不择路,不知如何应对,本来是一清二楚的事情,一下子把问题搅得面目全非,法律原来如此神秘;

律师的天职就是维权

“打官司,找律师”,是维护自己权益的需要。当人们面临纷繁复杂的房地产纠纷时,通常会陷入深深的痛苦与烦躁之中,此时,聘请谙知法律、经验丰富的律师来帮助处理自己的烦恼,无疑显得尤为重要,是对自己权益的爱护和尊敬。

打官司的致命错误

打官司时,很多人都犯下了一些常识性错误,例如:1.有人认为自己通过网络或者书本获取一些法律知识、案例,然后对照自己所发生的事情,就能够轻松的打赢官司;2.有人认为打官司就是打关系,关系到位了,官司就能顺理成章的赢了;3.有人用生活的经验代替法律的逻辑,生活和打官司完全是两码事,生活只要守住底线,人就是自由的,但官司,更多的是五花八门规则下的各种环节与程序,这种环节与程序稍纵即逝。官司不是一个饭局,今天不能来还可以下次再聚,官司是:你今天不来,你就输了;4.有人认为打官司很简单,只要有理,走遍天下都不怕,请不请律师无所谓,请什么样的律师也无所谓;5.有人不信仰法律,对法律没有信心,认为法律是没有力量的,不能有效的保护自己的合法权益;6.有人对法律的盲从,认为法律是公平正义的,于是不去想尽办法争取权益,不运用法律技巧,不注重收集证据等。其实正是这种思想导致了本来应当胜诉的案件却败诉了,给自己造成很大的损失,后悔莫及。

房地产案件的类型

随着我国经济的飞速发展,城市化进程的加速推进,房地产业也得到了前所未有的迅速发展。房地产业的快速发展带来的现实的社会问题就是房地产纠纷迅速增加。由于作为我国国民的主要财产,虽然有少数人有多套住房,但是毕竟是少数,大部分人甚至用毕生的经历才能够奋斗出一套房子,房子与当事人切身利益相关,房子所涉及的利益重大,与当事人的命运荣辱与共。另一方面,房地产纠纷所适用的法律法规和国家政策种类繁多,甚至包括一些地方政府的规章和红头文件,所以房地产纠纷面临的一个现实问题就是内容纷繁复杂。如何在复杂的法律关系中寻找焦点,正确适用法律,公平合理的解决房地产纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,是我们的神圣使命。

归纳起来,我们根据大数据获悉,我国房地产纠纷案件的主要类型主要体现在以下几个方面:
(一)     房屋征收与拆迁补偿、安置纠纷。

当前,各地因房屋征收与拆迁引起的争议比较大,此类问题成为全社会关注的焦点。房屋征收与拆迁往往由政府引领操作,而被拆迁人对其房屋所有权却丧失了平等协商的权利,拆迁方与被拆迁方之间在实质上处于不平等关系。这类案件最典型的特点是双方矛盾比较尖锐,判决后上诉的比例高。其成因和问题主要是:1.房屋征收与拆迁补偿标准太低,市场评估价不客观,对被拆迁人安置方法考虑不周全,措施简单。2.拆迁方由庞大的团队,熟悉征收与拆迁法律程序、法律法规与国家政策,相对于被拆迁方而言,具有绝对的优势,相比之下被拆迁人大部分一生才遇到一次拆迁,俗话说“隔行如隔山”,处于明显不利地位,导致最直接的尴尬境地就是明明知道自己吃亏,却不知道怎么维权。3.房屋征收与拆迁时,拆迁方不给或者少给房屋所属的土地区位补偿价,要知道房子本身并不值钱,同样的房子,如果放在偏远地区的小县城,跟放在北京这样的一线城市,房价相差二十倍不是梦想,拆迁方总是用房子的建造价格作为幌子,隐瞒房子的市场价值,导致拆迁方和被拆迁方之间具有不可调和的矛盾。4.因在签约前的谈判过程中,有的是一时冲动,有的是重大误解,甚至有的被拆迁公司威胁或者欺骗等因素的影响,拆迁补偿或安置协议签订后,一方不按协议履行义务或对协议反悔,另一方起诉到人民法院要求对方履行义务;5.承租人起诉要求出租人或者被拆迁人补偿因房屋拆迁造成的停业和装修损失。实践中出租人的营业房被拆迁,造成承租人对房屋的装修被拆除,经营受到影响,但是拆迁人一般都不会对承租人的损失进行补偿,为此发生纠纷起诉到法院;6.房屋征收与补偿的拆迁方与被拆迁方由于心里和现实相差甚远而达不成协议,最终导致行政裁决、行政复议程序,有的可能还要到法院进行行政诉讼,包括一审、二审和再审程序,更有极端的情况是房子面临强制执行,包括合法的强制执行和非法的暴力拆迁。

(二)商品房交易纠纷。

随着房地产业的不断发展,商品房交易市场的逐渐活跃,此类型的案件数量不断增加,且疑难问题也较多:1.商品房预售纠纷。商品房预售制度有利于房地产开发经营企业及时筹集资金投入到房地产开发中去,加速了商品房的流转,促进了房地产市场的发展,因此,近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是,当购买者依售房宣传广告、规划设计订立预售合同后,在房屋正式交付使用时,却发现标的与原来的广告宣传不同;或是开发商在预售之后,不能办理产权证;或者是开发商不能按期交房,或有其他违约行为而发生纠纷;2.单位集资房和已参加房改的公有住房的出售纠纷。根据国务院的房改政策,单位建设的含有职工福利性质的住房基本上已出售归职工所有,不过对这些房屋的上市交易还有一定的限制条件,不允许随意转让。而有些职工在条件好想购买新商品房时,会将房改房出售,但县一级的房改房出售又未制定相关政策,或是有些职工为了逃避交纳税金和出售收益,许多房屋都是私下出售,根本无法办理过户手续。结果是由于违反了限制性规定,造成了大量买卖行为无效而发生纠纷; 3.商品房出售纠纷。开发商在销售商品房过程中,为了尽快销售商品房,不惜一切手段欺诈购房人,眼花缭乱的促销手段严重影响了购房人的判断,很多人都在信息不对称的情况下签了购房合同,交了定金,当静下心来思考一下,才发现自己上当受骗了;有因商品房面积不足、质量存在瑕疵、出售方不出具发票、办理房产证等问题而发生纠纷;也有买房人未能如期支付房款,出让人要求履行付款义务,甚至是主张解除合同的;4.商品房合同签订后,面临房价快速上涨,开发商利用自己的优势地位,想尽心机撕毁合同,置国家法律和合同于不顾,完全违约而不想承担任何违约责任,这样的纠纷不在少数,特别是一些小开发商最容易不顾及自己的声誉,明目张胆的公然违约。

(三)二手房买卖纠纷。

伴随着房地产市场的繁荣,二手房作为房地产市场的晴雨表,其交易量很活跃,但是由于国家政府部门的管理漏洞,房地产中介机构工作人员的素质也是良莠不齐,再加上市场因素、贷款政策等因素,导致了一系列的二手房市场涌现了大量纠纷,其主要表现为以下几个方面:1.房地产市场过度繁荣,房价猛涨,二手房买卖合同签订后,卖房人心里严重不平衡,卖房人想解除合同而不承担违约责任。2.二手房买卖合同签订后,由于市场的因素,或者国家的政策因素、贷款政策的变化等,导致房价大跌,购房人心里开始不平衡了,购房人想方设法解除合同,有的甚至不惜损失已交付的定金。3.二手房买卖涉及的税收,社会上大量存在不愿意交纳房产税的人,于是阴阳合同横行,此时面临的一个现实问题时以逃税为目的的购房合同,哪一个是有效的,哪一个是无效的问题,这类纠纷不在少数。4.签订二手房买卖合同时,面临的是中介公司提供的格式条款,格式条款中对于定金、违约和损失的范围约定,存在与法律冲突的情形,纷繁的条款对时间的约定也不严谨,存在很多漏洞,当一方想违约时,总是能够找到一些理由。5.二手房市场的房屋连环买卖现象很多,有很多购房人是为了改善生活条件,看到一套好房子,不惜重金签了购房合同,交了定金。之后开始寻找买家,将自己的房子卖掉才能凑好首付款。这样的风险导致一个直接后果就是周期长,不确定因素增多,更有甚者,中间有一个人违约,会导致整个合同链条违约,连带性的违约规模性出现。6.房地产交易涉及到复杂的合同和物权转移等专业问题,不同的人有不同的理解,甚至法院的判决也琳琅满目。一个典型的问题是”没有办理产权变更登记的房屋买卖合同是否有效?“。实践中,众说纷纭,莫衷一是,甚至法院的判决也是五花八门,人们无可适从,严重破坏交易诚信,使交易人始终处于不安状态,破坏了交易秩序。

(四)房地产权属纠纷。

     房地产市场由于受到国家政策的影响因素较多,公租房、私有房、经济适用房、两限房、共有产权房、央产房、公租房等种类繁多,让人目不暇接,有人为了急功近利,钻国家政策和法律的空子,于是产生了大量的纠纷,主要表现为:1.借名买房纠纷,即通过借用他人的名义购买房产,当一方发现法律漏洞时,于是纠纷就浮出水面;2.亲属之间房屋产权纠纷,家庭内部成员由于长期生活在一起,彼此之间建立的一种亲情关系,认为不会发生纠纷,以家庭共有财富购房而登记在一人名下的房子不在少数,无论房价上涨多少倍,也无论有没有证据,大部分人基于内心的诚信和道德,不会将房产占为己有;但是也不排除少数人六亲不认,将诚信和道德视为人生的不幸,故意隐瞒证据,将房产占为己有,甚至亲戚之间兵戎相见,闹到法院。3.夫妻之间对于婚前共同购买但是登记在一方名下的房产、一方婚前财产但是婚后共同还款、个人婚前财产但是婚后变卖后又共同购买房产的情况,以一方父母的名义买房,父母出资但是登记在孩子名下的房产,这样复杂的问题不在少数,有朝一日,夫妻感情出现危机,这样的房产纠纷很多。4.遗嘱继承、法定继承、未分家析产继承、纠纷房产继承、共有房产继承、拆迁房产继承等事项产生的纠纷。

术业有专攻

虽然对法官而言,处理房地产是相对简单容易的事,是其工作中的极为普通平常的一个事情,每天都要处理大量房地产案件,一年要处理好几百件房地产纠纷案件。但对于当事人而言,一生中可能没有打几次打官司,由于缺少完备的法律知识、法律逻辑思维和诉讼实战经验,不要说是复杂的房地产案件,就是简单的民事案件,处理起来往往力不从心,缺少实战经验,甚至不知道自己败在哪里。所以将一个本来应当取胜的案件打败了,也就是不难理解了。因此,对律师而言,由于诉讼作为司法救济的最后一道防线,案件结果的好坏直接影响当事人的权益能否得到最终保障,直接意味着公平正义能否给当事人带来一丝曙光。因此,房地产纠纷案件选择律师对于当事人也是十分重要的。

其实房地产纠纷案件涉及到的法律问题往往是博大精深的,其涉及到实体法、程序法、司法解释、证据规则、诉讼技巧、法官思维等问题。而那些略知皮毛、在浩如烟海法律理论边缘徘徊的人不可能感到其精遂。打房地产纠纷官司,不仅业务知识要全面,实战经验要丰富,而且心里要成熟,临乱不惊,具备良好的心理素质,没有数年的执业经验和精湛的法律知识,往往力不从心,即使心力交瘁,也无济于事。房地产纠纷案件所涉及到的法律问题可能包括《民法总则》、《合同法》、《物权法》、《房屋征收补偿条例》、《城市房地产法》、《行政法》、《行政诉讼法》、《刑法》、《宪法》、《继承法》、《婚姻法》、《侵权责任法》、《公司法》、《证据法》、《民事诉讼法》、《人民法院组织法》等十多个大的方面,还会涉及到国家政策、法律理论、诉讼思维、逻辑推理和实战经验等更高层次理论,除此之外在具体案件中,每个大的方面又有更细微的分类,涉及的问题更为专业,只有身在其中不断地研究,才能更加深刻地体会其中无穷的奥妙。而相关的司法解释、法院操作指南更是细致难掌握,没有法学基础的普通当事人是无法利用好相关的规定为自己争取到最大权益的。

好律师的判断标准

选择一个优秀的房地产纠纷律师应当从以下几个方面判断:

1、健全的法律知识。律师打官司,不仅考验的是眼光的锋锐程度,健全的法律知识显得尤为重要,掌握法律知识越多,就越能够从多方面考虑问题,将“进可攻、退可守”的战略思维发挥到极致,可以说打官司其实在一定层面上就是法律知识的竞赛,谁拥有越多的法律知识,谁就越容易取得战役的最后胜利。

2、丰富的诉讼实战经验。有几种职业的人越老越吃香,其中之一就是律师行业。打官司多了,实践经验丰富了,代理案件时就会轻车熟路,容易抓住案件争议焦点,处理事情事半功倍,能较为有效、及时、全面地处理当事人委托的事务。

3、强大的心理因素。民商再审案件不仅是唇枪舌战,更是一场心理战。整个诉讼维权过程中各个环节充满了心理对抗,在某种程度上讲,谁的心态把握的更好,谁具有宏观的掌控能力,谁分析事态更客观,谁就能在诉讼中争取主动,甚至不诉而胜。一个成熟老练的律师,能充分把握好案件的节奏。

4、严谨的工作态度。对一个案件投入的精力越多,案情掌握得就会越熟,处理起来越得心应手,争取委托人的权益就会越多。因此,律师态度“认真”与否,至关重要!

5、宏观的掌控能力。打官司,切不可就事论事,虽然最终法院援引一两个法律条文判决案件,但是作为律师,务必具有宏观的掌控能力,否则就会出现“只见树木、不见森林”的下场,甚至可能出现“捡了芝麻,丢了西瓜”的可悲局面。

6、微观的观察能力。在诉讼中,虽然法律知识,实战经营、心里素质、工作态度等硬性要件很重要,但是往往是“魔鬼藏于细节之中”,一个小小的失误就有可能造成不可挽回的损失,同样,一个细节之处也能够扭转乾坤,转败为胜。


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